דירות מקבלן

​רכישת דירות מקבלן: עלויות שכדאי להכיר

מזל טוב! החלטתם לבחור באפשרות של קניית דירה חדשה מקבלן, כזו שתוכלו לתכנן ולעצב כראות עיניכם. אך לפני שמתחילים – חשוב לדעת שלמחיר הדירה שמפרסם הקבלן נלוות עלויות נוספות בלתי מבוטלות, לחלקן אינכם מודעים וממש חשוב שתכירו

​

​רכישת דירה מקבלן היא אירוע משמעותי ולרוב מדובר בעסקה היקרה ביותר שנבצע במהלך חיינו. בין אם מדובר בקניית דירת יד שניה ובין אם מדובר בקניית דירות מקבלן, עלויות רכישת בית אינן מסתכמות במחיר הנקוב של הנכס. כדי שלא תופתעו בהמשך, חשוב לוודא כי אתם מכירים את כל העלויות הנוספות מראש – כך שתהיו מוכנים אליהן או כדי שמראש תבחרו בדירה שעלותה הכוללת מתאימה יותר לאפשרויות הכלכליות שלכם. אם כן, מהן ההוצאות הכרוכות בקניית דירה חדשה מקבלן? הכל במדריך שלפניכם.

​שדרוגים ושינויים בדירה

בעת קניית דירות מקבלן​ על הנייר כמו גם בעת רכישת דירה חדשה מקבלן שכבר נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים יותר, רבים מעדיפים שלא להסתפק בסטנדרט הדירות שקבע הקבלן ומחליטים להוסיף שיפורים ושדרוגים כדי להתקרב לדירת החלומות שלהם. אחרים מבקשים לערוך שינויים בדירה – למשל, לשנות את מיקום החדרים בדירה. 

מטבע הדברים, ישנם שינויים שעלותם יקרה יותר, לדוגמה תוספת ארונות מטבח או בחירה בחברת מטבחים יקרה ויוקרתית יותר; החלפת ריצוף; הוספת מערכת מיזוג מרכזית ועוד. מנגד, ישנם גם שינויים יקרים פחות, כגון תוספת נקודות חשמל ותקשורת, שדרוג חלונות ופרזול ועוד. חשוב לדעת, כי עלויות אלה עשויות להגיע לעשרות אלפי שקלים, ואפילו למאה אלף שקלים ויותר. 

עמלת תיווך

בעת רכישת דירות מקבלן או מיד שנייה באמצעות מתווך, יש להביא בחשבון תשלום שכר טרחה למתווכים – שלרוב מסתכם בגובה של 1.5% עד 2% משווי הנכס. 

מס רכישה

לעיתים, כרוכה רכישת הדירה בתשלום מס רכישה​. גובה מס הרכישה (אם קיים) משתנה ונקבע לפי פרמטרים שונים – בין היתר, האם יש בבעלות הרוכשים דירת מגורים נוספת, או מספר דירות ומחיר הדירה הנרכשת. כך למשל, מי שכבר יש בבעלותו דירה, ורוכש דירה נוספת במחיר של 2 מיליון שקל, עשוי לשלם מס רכישה בגובה 160,000 שקל (נכון למאי 2020 – יובהר כי מדובר בסכום הנכון לכתיבת שורות אלה, היות ומדרגות המס משתנות מעת לעת).

​שכר טרחה לעורכי הדין

ככל ובעת רכישת דירה נעזרתם בשירותיו של עורך דין מטעמכם, יהיה עליכם לשלם לו שכר טרחה בגין טיפלו בעסקה עבורכם מול הקבלן. בנוסף, לעיתים נדרשים הרוכשים לשלם שכר טרחה גם לעורך הדין מטעם  הקבלן.

​מדד תשומות בנייה

ברוב המקרים, הרוכשים מעבירים לקבלן את התמורה על הדירה במספר תשלומים. התשלומים המאוחרים מוצמדים למדד תשומות הבנייה – כלומר, מדד העוקב אחרי השינויים במחיריהם של מוצרים ושירותים לבנייה, החל מחומרי בניין ועד עלות שעת עבודה. במידה שהמדד עולה עד התשלום המאוחר, עלולים להתווסף למחיר הדירות מקבלן בפרויקטים​ עוד סכומי כסף לא מבוטלים..

​חיבור מערכות החשמל, המים והגז

ברכישת דירה חדשה מקבלן, לרוב יהיה על הרוכשים לשלם מכיסם גם עבור החיבור לתשתיות המים, החשמל והגז. גם סכומים אלה עשויים להתווסף למחיר העלות הבסיסי של הדירה.  

​עלויות המשכנתא

על פי רוב, נוטלים הרוכשים  משכנתא לצורך מימון קניית הדירה. פרט להלוואה עצמה, ישנן עלויות נוספות שחשוב להביא בחשבון. כך למשל, עבור עצם הפעולה של פתיחת תיק המשכנתא, רשאי הבנק לגבות סכום של עד 0.25% מעלות הדירה. 

​רישום בטאבו והערת אזהרה

בעת רכישת דירה לעתים לרשום הערת אזהרה ו/אולרשום את הדירה בטאבו על שמכם, מה שעשוי להיות כרוך בעלות נוספת. 

אבזור וריהוט

בעת רכישת דירות מקבלן, רבים מוסיפים להן אבזור מגוון – מקלחונים, ארונות אמבטיה ומקלחת, הגבהת מעקה הבטיחות במרפסת, תוספת מעקה במדרגות, סורגים בחלונות ועוד ועוד. נוסף על כך, יש להביא בחשבון גם את עלות רכישת כל מוצרי החשמל והרהיטים – הוצאה שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ולעתים אף למעלה מכך. 

​אובדן ימי עבודה

עלות סמויה יחסית בין עלויות קניית דירות מקבלן, שרוכשים רבים אינם מביאים בחשבון, היא של ימי עבודה אבודים. בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, במיוחד עת מדובר ברכישת דירות על הנייר, נוהגים הקונים לבקר פעמים רבות באתר הבנייה, לעקוב אחרי קצב התקדמות הבניה ולהשקיע זמן רב בפיקוח עליה, כמו גם באיתור ורכישת הפריטים הדרושים לבית, וביצוע סידורים שונים כגון נטילת משכנתא ופעולות שונות בטאבו. התוצאה – הפסד ימי חופשה רבים, המתבטאים בתלוש השכר. 

​מע"מ

כאשר הקבלן מציג בפניכם את מחיר הדירה, חשוב לוודא שהוא סופי ומגלם גם את רכיב המע"מ. היות שמדובר בתוספת של 18% למחיר הדירה – מדובר בסכום משמעותי ביותר. 

​חניה ומחסן

חברות בנייה רבות מנסות לפתות את הרוכשים באמצעות הבטחות למחסן וחניה המוצמדים לדירה  כשבפועל, הם נדרשים לתשלום נוסף עבורם.  

הובלת דירה

לרוב לא ניכנס לדירה בידיים ריקות – גם אם היא חדשה לחלוטין. מעבר דירה סטנדרטי, הכולל שינוע רהיטים ומוצרי חשמל לצד פריטים כמו בגדים, ספרים, כלי מטבח ועוד, יסתכם לרוב בכמה אלפי שקלים – ובל נשכח את הטיפ למובילים.

​בשורה התחתונה, כאשר אנו רואים מודעה או פרסומת המבטיחה דירות מקבלן במחיר מסוים – יש להביא בחשבון שהסכום שנוציא מכיסנו עבור הדירה, יהיה בסופו של דבר גבוה הרבה יותר. משכך, חשוב לערוך בדיקה מקדימה של כל העלויות, כדי לוודא שאכן נוכל לעמוד בהן.