מחודשות: הכירו את השכונות שנולדו מחדש

לא חייבים להשקיע כסף כדי לגור בדירה חדשה – באמצעות פרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי אפשר לקבל דירה חדשה, גדולה, בטיחותית ויוקרתית, בבניין חדש ובסביבה מחודשת ששינתה את פניה, מבלי להשקיע אגורה. התושבים שהחליטו לצאת לדרך חדשה והמומחים של אפריקה התחדשות עירונית מבית אפריקה ישראל מגורים חולקים חוויות וטיפים חשובים. כל מה שרציתם לדעת על התהליך, מאלף ועד תו

​רכישת דירה היא החלום הישראלי האולטימטיבי,  וישנן כמה דרכים להגשים את החלום הזה. מי שגר בבית ישן וותיק של עשרות שנים ומעוניין להתחדש, יודע שרק שינוי קוסמטי לא יספיק – צביעה יכולה אולי לרענן את הקירות, אבל לא לפתור בעיות צנרת, חשמל, רטיבות וכיו"ב. בנוסף, פעמים רבות בבניינים ישנים אין ממ"ד המחוייב ע"פ תקן, מעלית, חנייה פרטית ושירותים נוספים שנחשבים היום מובנים מאליהם בבניינים מודרניים.

התחדשות עירונית או תמ"א 38/2 הן הפתרון המושלם עבור אלה המתגוררים בבית ישן ומעוניינים להתחדש מהיסוד ולשפר את איכות חייהם בצורה משמעותית – וכל זאת מבלי להוציא אגורה מכיסם. במסגרת הליך תמ"א 38/2 נהרס הבניין הישן, העומד בכללי התמ"א, משלב היסודות, ובמקומו נבנה בניין חדש, מודרני, העומד בכללי בטיחות מחמירים, עם דירות חדשות ומרווחות, מצוידות במרפסת, בממ"ד ובמפרט עשיר ומפנק. בבניין החדש מותקנים שירותים לרווחת הדיירים, כגון מעליות, חניות פרטיות, חדר אופניים וכיו"ב. גם התשתיות מתחדשות, לרבות הצנרת, החשמל ועוד. בזמן הבנייה מתגוררים דיירי הבניין בדיור חלופי, לבחירתם, הרחק מהמולת הבנייה ובמימון מלא של היזם.

לאחר סיום הבנייה, פרט לדירה חדשה בבניין חדש ובטיחותי, מקבלים בעלי הדירות תוספת מ"ר לדירותיהם הפרטיות, כך שדירתם החדשה תהיה גדולה יותר ובעלת מספר רב יותר של חדרים. ערך הנכס החדש משתנה בהתאם, ועולה בצורה משמעותית. התוצאה: הבטחת עתיד כלכלי לטווח הרחוק, גם לדורות הבאים, ללא כל השקעה או עלות מצד בעלי הדירות. 

​פעמים רבות, להליך ההריסה והבנייה מחדש מתאימים מספר בניינים ברחוב או בשכונה ולא רק בניין אחד. במקרה כזה, יכולים השכנים להתאגד יחדיו וליצור לעצמם שינוי סביבתי כולל, במסגרת הליך התחדשות עירונית גורף, הידוע בחוק כתהליך פינוי-בינוי. בהליך כזה גם נהרסים בניינים ישנים ונבנים חדשים תחתם, וגם השכונה כולה מתחדשת, והופכת לאיכותית, לירוקה ולנעימה יותר. בהתאם, השכונה מושכת אליה אוכלוסיה חדשה, איכותית וחזקה, והופכת למבוקשת וליוקרתית יותר. גם ערך הנכס עולה בהתאם, ותשואת הנדל"ן גדלה.

​המציאות בישראל כיום היא שיש מעט מאד התחלות בנייה חדשות בלב הערים המרכזיות, שם אין כמעט עתודות קרקע לבנייה לכן מחירי הדירות באזורים אלו יהיו גבוהים יותר. הליכי התחדשות עירונית לא רק מהווים פתרון לסוגיית הבנייה במרכז הארץ – הם גם תורמים לאיכות הסביבה, על ידי בנייה לגובה וניצול קרקעות קיימות. כל זאת, כמובן, נוסף להיבט הבטיחותי והעיקרי שבתמ"א 38/2 בניית בניינים חדשים העומדים בתקני הבטיחות ההנדסיים המחמירים ביותר.

​"בתהליך שכזה מקבלים למעשה דירה חדשה בבניין חדש לרבות תשתיות חדשות", מעידים בני הזוג נאווה ואורי נשיא, שעוברים הליך התחדשות עירונית עם אפריקה התחדשות עירונית, בדירתם בבניין שברחוב עוזיאל 133 ברמת גן. את דירתם הישנה בת ה-3.5 חדרים בקומה ראשונה תחליף בסיום התהליך דירה חדשה, גדולה ומרווחת מצוידת בממ"ד, במרפסת גדולה, בחנייה תת-קרקעית ובמפרט העשיר והיוקרתי של דירת בוטיק חדשה. גם הסביבה תקבל פנים חדשות: "הבניין שלנו יהיה החדיש ביותר בשכונה - הבניינים האחרים עוברים תהליכי תמ"א 38/1, לחיזוק הבניין באמצעים חיצוניים בלבד, ואילו אנחנו בין היחידים שעוברים תהליך תמ"א 38/2, אנחנו נקבל בניין חדש לגמרי מהיסוד ודירה חדשה וגדולה, עם זרימת אוויר ונוף פתוח - בדיוק כמו שחלמנו".​

פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב עוזיאל 133 ברמת גן של אפריקה התחדשות עירונית, הוא חלק ממותג "סביוני העיר" היוקרתי של החברה, מותג הנדל"ן הוותיק שלה. הפרויקט שוכן במיקום מנצח בשכונת "מתחם נגבה" בעיר, על גבול גבעתיים השכנה, באזור אידיאלי למשפחות, ומציע קהילה עירונית איכותית ושירותים נחוצים בקרבת הבית. 

הבניין החדש יכלול 8 קומות ו-25 דירות בתמהיל מגוון, עם מפרט טכני עשיר ויוקרתי, ויחליף את הבניין הישן, שבו 3 קומות ו-9 דירות, אשר ייהרס במסגרת הפרויקט לטובת בניית הבניין החדש משלב היסודות.​

​"מזה שנים היה לנו רצון לקנות בית חדש, אבל הדבר לא היה ריאלי מבחינת המחירים ברמת גן", משתף רן שעשע, שותף להליך תמ"א 38/2 עם אפריקה התחדשות עירונית בדירתו שברחוב הסנה 22 ברמת גן. "לאחר 7 שנים של ניסיונות מאכזבים לתהליך תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי עם כל מיני יזמים וקבלנים למיניהם, יצאנו לדרך עם 'אפריקה התחדשות עירונית'. מה שנקבל בסוף התהליך זה לא משהו שיכלנו לקנות מכספנו הפרטי". כך, את דירת ה-3.5 חדרים הישנה של המשפחה בקומה השלישית, תחליף בסוף התהליך דירת 4.5 חדרים חדשה בקומה רביעית, גדולה יותר, עם מעלית, חנייה מקורה, מרפסת מרווחת וממ"ד, לובי יוקרתי בבניין וכל השירותים הנחוצים הנלווים. "אין ספק שאנחנו משתדרגים", אומר שעשע. "אנחנו עוברים פרויקט תמ"א 38/2 יחד עם הבניין הסמוך אלינו, ברחוב הסנה 24, משום שלא הייתה התכנות לתהליך רק לבניין שלנו, וכך אנחנו מרוויחים למעשה גם סביבה מחודשת".

כדי להתחיל תהליך תמ"א 38/2 והתחדשות עירונית יש לוודא כי הבניין עומד בתנאי הסף לתהליך: 

​בהמשך, נדרשת הסכמה וחתימה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. לוטם ורטמן, יו"ר ועד הבית בבניין ברחוב עוזיאל 128 ברמת גן, הנמצא בתהליך התחדשות עירונית עם אפריקה התחדשות עירונית, מספקת טיפ איך לעשות זאת נכון: "מומלץ לאסוף את השכנים לפגישה נעימה, לגבש אותם יחד ולהסביר על התהליך – על היתרונות הכוללים בית חדש, מרווח ובטיחותי בבניין חדש ומודרני, סביבה ירוקה עם תשתיות מחודשות וכיו"ב, וכמובן – עליית ערך הנכס מבלי להשקיע כלום", היא אומרת. "כשמבינים את התמונה כולה ושומעים את הרצון של בעלי הדירות האחרים לשינוי, קל יותר להשתכנע ולפעול יחדיו לשדרוג איכות החיים והשכונה כולה".

​​​אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית מוסיף, כי לאחר שהושגו הסכמות בעלי הדירות בבניין, מומלץ להתקשר עם עו"ד, שילווה את בעלי הדירות בתהליך וידאג לאינטרסים שלהם. "חשוב שיהיה זה עו"ד מומחה בלתי תלוי בעל ידע במקרקעין, עם ניסיון מוכח ומי שליווה פרויקטי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי", הוא אומר, ומוסיף כי מימון עוה"ד נעשה על ידי החברה היזמית. 

"תנאי הסף כיום לכניסת יזמים לענף התמ"א אפסיים", מוסיף סימון. "לכן חשוב לפעול בזהירות בבחירת חברה יזמית לפרויקט, כשההמלצה היא לצאת לדרך עם חברה ציבורית גדולה ושקופה, איתנה, ותיקה ובעלת ניסיון מוכח בשטח לא רק בפרויקטי בנייה, אלא בתהליכי התחדשות עירונית בפרט – ובעלת יתרון של מקצועיות בהובלת תהליכים אלה מול הרשויות. במקביל, חשוב לוודא שאותה חברה יודעת להעניק את היחס האישי לבעלי הדירות, לכל אורך התהליך".

במסגרת מהפכת התמ"א של אפריקה התחדשות עירונית, מתחדשות שכונות רבות במרכזי הערים, ועוברות מתיחת פנים כוללת: הריסת בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים, בטיחותיים ומודרניים תחתם, בעלי מספר רב יותר של יחידות דיור - כולן חדשות, גדולות, מרווחות ובטיחותיות. במסגרת הריסת הבניינים ובנייה מחדש, נבנות גם דירות חדשות שאינן בבעלות הדיירים, ומייצרות עבור כל מי שרוצה לגור במרכז העניינים, הזדמנות יוצאת דופן לקנות דירה. מותג "סביוני העיר" מציע למכירה דירות חדשות במיקומים מרכזיים כגון יכין 1 ברמת גן, גורדון 29 בגבעתיים, טייבר 48 בגבעתיים, חרות 17-19 ברמת גן, עוזיאל 128 ברמת גן ועוד רבים.